Umowa najmu: Czy można odzyskać wyższą kaucję?

Jesteś studentem? A może po prostu wynajmujesz mieszkanie? Wpłaciłeś kaucję przy umowie najmu lokalu a właściciel w czasie trwania umowy podwyższył czynsz? Sprawdź ile pieniędzy powinieneś odzyskać.

Forma zawarcia umowy

Umowa najmu nie ma określonej formy, jednak najbezpieczniej dla obu stron jest zawrzeć ją w formie pisemnej. Należy pamiętać, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przeciwnym razie należy ją poczytywać za zawartą na czas nieoznaczony.


Co to jest kaucja i ile może wynieść?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Ustawa określa maksymalną jej wysokość. Mianowicie kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Istnieją dwa przypadki w których kaucja nie może być pobrana. Następuje to wówczas gdy:

1) umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu przez najemcę lub nabycia go przez niego na własność (kupna lokalu wcześniej najmowanego).


Czynsz a kaucja

Wiemy już że wysokość kaucji liczy się jako krotność miesięcznego czynszu, która nie może być wyższa niż ten pomnożony dwanaście razy (np. jeśli czynsz wynosi 1000zł/miesiąc to kaucja nie może być wyższa niż 12000 zł). Powstaje jednak pytanie ile pieniędzy powinien nam z tego zwrócić wynajmujący?

Co do zasady kaucję zwraca się w pełnej kwocie (tj. takiej samej jaką zapłaciliśmy) chyba że potrąceniu uległy należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Chodzi o sytuacje w których coś zostało uszkodzone etc. Jeśli jednak istnieją przesłanki do tego żeby zwrócić pełną kwotę powinniśmy sprawdzić czy nie należy nam się zwrot większej sumy niż ta którą zapłaciliśmy!

 Kaucja podlega waloryzacji. Jeżeli czynsz uległ podwyższeniu w czasie trwania umowy najmu to zmianie ulega również kwota kaucji jaką powinniśmy odzyskać. Ponieważ kaucja jest krotnością czynszu, powinniśmy otrzymać z powrotem taką samą krotność czynszu (kwota czynszu z momentu końca umowy) jaką płaciliśmy. Dla ułatwienia spójrzmy na przykład:

Przy podpisywaniu umowy najmu ustalono następujące warunki:

Czynsz początkowy: 500zł/miesiąc

Kaucja: (trzykrotność czynszu) – 1500zł

Z czasem wynajmujący zdecydował się jednak podnieść czynsz o 100 zł.

Czynsz po podwyżce: 600zł/miesiąc

Po 12 miesiącach umowa została rozwiązana a najemca żąda zwrotu kaucji. Kwota jaką powinien odzyskać to trzykrotność czynszu ale z chwili rozwiązania umowy. Tym samym:

Kaucja po waloryzacji wynosi: 3×600 = 1800zł

Najemca powinien odzyskać zwaloryzowaną kwotę 1800 złotych kaucji, ponieważ czynsz uległ podwyżce.

 

Nie waloryzuje się kaucji w dół – tzn że jeżeli czynsz został obniżony to zwraca się kaucję w tej samej kwocie jaka została pobrana na początku umowy.

Nie jest również możliwa waloryzacja na mocy przepisów części ogólnej prawa zobowiązań.



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *