Umowa przedwstępna. Czym jest? W jakiej formie powinna być sporządzona? Jakie roszczenia przysługują nam z tytułu jej zawarcia? Jak skutecznie zawrzeć umowę przedwstępną? Najważniejsze informacje w tym artykule.
Umowa przedwstępna (Pactum de contrahendo) – umowa w której jedna lub dwie strony zobowiązują się, że zawrą w przyszłości inną umowę przyrzeczoną.
W skrócie można powiedzieć, że umowa przedwstępna jest po prostu „umową o umowę (przyrzeczoną)„
W stosunku prawnym wynikającym z zawarcia pactum de contrahendo mamy do czynienia tak z umową zawieraną, jak i przyszłą umową (tzw. umową przyrzeczoną). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Są to te elementy, które są konieczne do tego aby doszło do zawarcia oznaczonej umowy (np. przy sprzedaży jest to cena, oznaczenie przedmiotu) . Co ważne – do istotnych postanowień nie należy termin.
Umowę przyrzeczoną należy zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Co jednak jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin? Odpowiada nam na to pytanie wprost Kodeks Cywilny, mówiąc, że powinno stosować się tzw. zasadę wyprzedzania, czyli ważny jest ten termin, który został podany jako pierwszy.
UWAGA! Termin powinien być wyznaczony w ciągu 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Jeżeli termin nie został wyznaczony w podanym czasie → nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Skutki niewykonania pactum de contrahendo:
Słabszy (390 § 1)
- Dotyczy każdej umowy przedwstępnej
- Odszkodowanie (w granicach ujemnego interesu umownego – tj. szkód poniesionych z tego powodu, że umowa nie doszła do skutku)
Silniejszy (390 § 2)
- Dotyczy umów przedwstępnych, które zostały zawarte w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej
- Strona może domagać się odszkodowani (jak przy skutku słabszym), a dodatkowo może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze procesowej
Z powyższego wynika, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej – dla celów dowodowych). Jednakże, warto dokonać jej w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, ponieważ wówczas można domagać się na drodze procesowej zawarcia umowy, w razie gdyby druga strona się próbowała ze swojego zobowiązania wycofać. I tak np. dla umowy przedwstępnej której przedmiotem jest przyrzeczenie zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, najlepszą formą byłaby forma aktu notarialnego (a więc wymagana dla przeniesienia własności nieruchomości). W każdym wypadku należy najpierw sprawdzić jaka forma (pisemna, z datą pewną, z podpisami notarialnie poświadczonymi, aktu notarialnego) jest wymagana dla ważności przyszłej umowy (tej do której zawarcia zobowiązujemy się w umowie przedwstępnej)
Roszczenie z umowy przedwstępnej przedawnia się z upływem 1 roku od dnia w którym umowa miała być zawarta chyba że Sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem 1 roku od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.
