Jak przekształcić prawo użytkowania wieczystego we własność?

„Ius de re corporali perfecte disponendi, nisi lege prohibeatur”. „Prawo do dysponowania w sposób zupełny rzeczą materialną, o ile nie jest to zabronione ustawą”. W ten sposób Bartolus de Saxoferrato opisał wiele wieków temu najszersze z praw – Prawo własności. W tym artykule postaram się przybliżyć podstawowe warunki jakie należy spełnić, aby w prawo własności nieruchomości móc przekształcić prawo użytkowania wieczystego.

Prawo użytkowania wieczystego to instytucja, która znajduje się gdzieś pośrodku, pomiędzy własnością a ograniczonymi prawa rzeczowymi (takimi jak np. służebności). Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest na gruncie, którego właścicielem jest Skarb Państwa, albo jednostka samorządu terytorialnego, na rzecz osoby fizycznej lub prawnej. Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela, jednak właścicielem nie jest. Główny wyraz tej różnicy daje terminowość prawa (ustalane na 99 lat), a także konieczności wnoszenia tzw. opłaty rocznej, której wysokość ustala właściciel w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym miejscu należy podkreślić, że opłata roczna jest wnoszona obok podatku od nieruchomości. Nie można tych dwóch należności ze sobą mylić.

W polskim systemie prawnym od czasu transformacji ustrojowej pojawiły się głosy, które nawoływały do likwidacji użytkowania wieczystego i uwłaszczenia nieruchomości. Obecnie obowiązuje ustawa z 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Na podstawie art. 1 tej ustawy został określony katalog podmiotów, które mogą żądać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, odpłatnie lub nieodpłatnie. Ponieważ jednak ustawa została zmieniona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 roku, a Sejm nie znalazł dotąd czasu na dostosowanie ustawy do tego wyroku, zakres jej stosowania na pierwszy rzut oka może być dość kłopotliwy. Niemniej jednak należy powiedzieć, że na dzień dzisiejszy prawo do przekształcenia przysługuje:

1. osobom fizycznym, które w dniu wejścia w życie ustawy (13 października 2005 roku) były użytkownikami wieczystymi nieruchomości:

   1. zabudowanych na cele mieszkaniowe lub przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę,
   2. zabudowanych garażami lub przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę,
   3. rolnych

2. osobom fizycznym, które w dniu 13 października 2005 roku były użytkownikami wieczystymi jakichkolwiek innych niż wymienione w pkt 1 nieruchomości, o ile użytkowanie wieczyste uzyskały:

   1. w zamian za wywłaszczone lub przejęte na podstawie innych tytułów na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości gruntowe, przed 5 grudnia 1990 roku
   2. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy

3. osobom fizycznym i prawnym będącym właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego a nieruchomość wspólna była 13 października 2005 roku zabudowana na cele mieszkaniowe;

4. spółdzielniom mieszkaniowym, będącym właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, jeśli nieruchomość gruntowa w dniu 13 października 2005 roku była zabudowana na cele mieszkaniowe lub zabudowana garażami lub przeznaczona pod tego typu zabudowę

5. osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób o których mowa w punkcie 1 i 2

6. osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w punkcie 3 i 4.

Jeśli wnioskodawca spełnia powyższe przesłanki, to wystarczy samo złożenie wniosku o przekształcenie. Organ jest związany treścią wniosku, co oznacza, że jeśli wnioskodawcy przysługuje takie uprawnienie, to nie może on wydać innej decyzji niż pozytywna. Co bardzo ważne, aby doszło do przekształcenia, wniosek musi zostać złożony przez wszystkich współużytkowników wieczystych. Gdy jednak istnieje problem z kontaktem z jednym z takich współużytkowników, to z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Dopiero jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie, a o dalszym biegu postępowania decyduje sąd, który mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli orzeknie o tym czy taki wniosek może być złożony, czy też nie.

Opłata za przekształcenie.

Postępowanie administracyjne kończy się wydaniem decyzji administracyjnej, w której organ określa wysokość opłaty jaką należy uiścić tytułem przekształcenia. Wysokość opłaty stanowi wartość nieruchomości pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, przysługującego stronie. Organ dokonuje ustalenia ceny w oparciu o operat szacunkowy, który wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Na wniosek strony, opłata może zostać rozbita na raty, jednak wówczas zostaje ona oprocentowana stopą redyskonta wekslowego NBP. Ponadto ustawa zawiera katalog podmiotów zwolnionych od ponoszenia opłaty. Chodzi o osoby fizyczne, wymienione w punkcie 2 powyżej oraz ich następców prawnych, jak również spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały użytkowanie wieczyste w sposób określony w art. 1 ust. 1a pkt 1 lub pkt 2 ustawy.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udzieli, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty przekształceniowej (art. 4 ust. 9).

Organ właściwy.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1) starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Decyzja stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.